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Il comportamento del venditore

Vendere un immobile dovrebbe essere meno complicato che acquistarlo: si possiede il bene oggetto della vendita e si ricevono acconti o caparre prima della consegna del bene....questo nella teoria....nella pratica estremamente importante risulta la capacità di realizzo..alcuni importanti suggerimenti.

Prima di cimentarsi nella vendita della casa compito di un attento venditore deve essere quello di capire quanto può essere valutata.

Come fare? Il mezzo più economico è quello di consultare gli annunci sui giornali locali per rendersi conto delle quotazioni. Esistono giornali specializzati che riportano gli annunci divisi per regione,province, zone, ci si può fare un’idea approssimativa del valore commerciale del proprio immobile.
Senza impegno si può chiedere alle agenzie immobiliari. Un agente immobiliare verrà a visitare la casa.
Questa fase però è essenziale attuarla dopo aver preso già delle informazioni, questo permetterà di diffidare da valutazioni eccessive o valutazioni troppo esigue nonchè di capire chi vi sta di fronte.
Chi valuta potrebbe invogliare a vendere tramite lui promettendo introiti che non si realizzeranno mai! oppure conosce un potenziale acquirente e preferisce vendere a minor prezzo pur di realizzare, ovviamente a spese del venditore.

A questo punto occorre trovare l’acquirente. Si può incominciare con l’appendere un
cartello fuori dal proprio palazzo. Non si sa mai! un condomino interessato ad un appartamento diverso, un vicino di quartiere innamorato dello stabile. Alcuni cartelli potrebbero essere appesi anche fuori dai negozi o sui pali della luce nelle varie strade del quartiere. Evitare d’usare cartelli prestampati. Sono soliti essere usati dalle Agenzie. Meglio un semplice foglio scritto a pennarello. Deve trasmettere a chi lo legge la netta sensazione che dietro c’è un privato.
Non avere fretta di vendere è la soluzione ideale. Purtroppo spesso si vende per riacquistare ed ecco allora che anche la vendita diventa una lotta contro il tempo per realizzare una buona vendita e per acquistare ad un prezzo competitivo, senza contare che la nostra disponibilità monetaria è legata alla buona riuscita del primo affare.
Se si decide di affidarsi ad un’agenzia occorrerà firmare un mandato. Giusto,colui che promuove vuole accertare il desiderio d’impegnarsi!
Il mandato di mediazione per la vendita è un modulo pre-stampato, ogni agenzia utilizza il proprio modello la cui copia deve essere depositata presso la camera di commercio competente che controlla la conformità dello stesso alla legge. Sul modulo e su tutta la carta intestata dell’agente deve risultare il numero di iscrizione a ruolo presso la camera di commercio. Questo accerta la sua conformità alle leggi anche se la serietà purtroppo non la può codificare nessuno.
La regolarità ai fini di legge conferisce il diritto di percepire la provvigione. Firmando il mandato sarebbe opportuno aggiungere la clausola che nulla è dovuto ogni qualvolta l’agente fa visionare la casa ai potenziali acquirenti quindi le provvigioni sono dovute solo alla conclusione del contratto. Attenzione perchè anche nel caso in cui l’agente vi presenta il venditore, vi fa visionare la casa, inizia ad impostare le fasi della trattativa e per un motivo o per l’altro la compravendita non si conclude, anche in questo caso nulla gli è dovuto…la provvigione è di loro spettanza solo ed esclusivamente nela caso di buon fine della compravendita.
Prima di vendere non è il caso di procedere a
ristrutturazioni. Intanto difficilmente fanno lievitare di molto il prezzo dell’immobile ed inoltre potrebbero anche non incontrare il gusto ed essere oggetto di contestazioni da parte degli acquirenti.

E’ sufficiente dimostrare di aver tenuto l’immobile con cura, di aver effettuato la manutenzione necessaria a mantenere l’immobile più simile possibile allo stato iniziale. Quindi ad esempio togliere le macchie di muffa, curare le infiltrazioni, ecc..
Nel momento in cui ci viene fatta una proposta d’acquisto, possiamo accettare con telegramma o raccomandata r/r.A questo punto è nostro dovere fornire all’acquirente tutte le informazioni relative all’immobile, ai fini di un sereno acquisto da parte dello stesso.
Eventuali
acconti versati dallo stesso sono oggetto di restituzione in caso di mancato buon fine del contratto.
I
documenti da fornire sono: piantina dell’appartamento, rogito d’acquisto,atti relativi alla eventuale successione,domanda di sanatoria edilizia, atto attestante la regolarità urbanistica, se si tratta di condominio l’estratto delle spese condominiali e le ultime delibere dei verbali d’assemblea.
E’ opportuno che l’acquirente verifichi se sono state deliberate spese di ristrutturazione ad. es. rifacimento della facciata..graverebbero su di lui, in caso d’immobile locato il contratto od eventuale disdetta con sfratto.
Due fasi importanti da parte del venditore:

- cancellare l’ipoteca sull’immobile se esistente;

- chiedere l’estizione anticipata del mutuo se esistente ed informarsi prima della vendita dell’ammontare della penale che ovviamente va a diminuire i guadagni.

Per poter fare tutto questo con una certa serenità occorre muoversi almeno due mesi prima.