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locazione e tipi di contratto

L'art.1571 disciplina il contratto di locazione nel modo seguente:La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo verso un determinato corrispettivo. Vediamo cosa significa........

Salta subito in risalto l’imperativo “obbligo”di fare godere la cosa locata. Quindi è chiaro che si può locare tutto ciò che si può godere senza distruggerlo. Questo in automatico esclude come oggetto contrattuale le cose che si consumano con l’utilizzo, poichè porterebbero ad una immediata conclusione del contratto per mancanza dell’oggetto.

Il concetto di distruggere va distinto da quello di deteriorare che si riferisce a quel normale logorio fisico causato dal quotidiano uso di un bene. Il conduttore ha diritto di usare e poter deteriorare senza però distruggere! La legge per fortuna, disciplina minuziosamente quali comportamenti rientrano nel primo e quali sconfinano nel secondo. Pensiamo ai buchi fatti nel muro per appendere una mensola oppure ai fori nelle maioliche della cucina o del bagno. Questa usura rientra nell’utilizzo quotidiano del bene e tale logorio è ricompreso nel corrispettivo che si versa da contratto al locatore.
La presenza del corrispettivo è fondamentale perchè si parli di locazione.
A titolo gratuito saremmo in presenza del contratto di comodato con ben altri effetti normativi.

Ritornando al concetto del normale godimento il locatore ha l’obbligo di consegnare la cosa locata in buono stato di manutenzione. Questo significa che deve eseguire tutte le riparazioni necessarie per permettere al conduttore di perseguire l’oggetto del contratto e quest’ultimo ha il diritto di esigerle qualora rientranti nella ordinaria manutenzione.
La consegna del bene si concretizza con il passaggio delle chiavi dell’appartamento. In caso di rifiuto il conduttore può ricorrere all’ esecuzione forzata o alla risoluzione del contratto per inadempienza.

Le legge nell’ultimo decennio è intervenuta diverse volte creando una normativa che è andata affiancandosi al codice civile. Possiamo distinguere oltre al codice civile le seguenti fonti normative:
1)Legge 27.7.1978 (meglio conosciuta come legge equo canone)
2)Legge14.7.1992 (Legge dei patti in deroga)
3)Legge 30.12.1998 (Legge 431/98)
A differenza del passato, ai fini della validità, è sempre richiesta la forma scritta pena la nullità.Non è più possibile stipulare verbalmente i contratti di locazione.

La disciplina in vigore prevede le seguenti tipologie di contratto:
- libero (possono essere stipulati senza seguire uno schema contrattuale)
- assistito (occorre utilizzare esclusivamente moduli forniti dalle associazioni di categoria)
- transitorio (moduli pre-stampati utili per contratti di breve durata, come quelli per locazioni di case-vacanze piuttosto che alloggi per studenti universitari)
TIPI DI CONTRATTO
EQUO CANONE : si applica ai contratti stipulati prima del 14.07.1992
EQUO CANONE, PATTI IN DEROGA : si applica ai contratti stipulti dal 14.07.1992 al 30.12.1998
LEGGE 431/1998 : contratto stipulato o rinnovato dal 30.12.1998.
Tale applicazione è valida solo nei confronti di immobili adibiti ad uso abitazione.