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Lastrici solari e terrazze a livello

Che sono ? A chi tocca ripararli ?

La superficie scoperta che si trova al culmine del fabbricato, che ha la funzione primaria di coprire lo stabile, si chiama : “Lastrico Solare”.

Nel caso in cui porzioni del fabbricato non si elevino alla stessa altezza delle altre parti, lo stabile condominiale avrà, necessariamente, la copertura formata da più lastrici solari.

Il 1° punto di elenco del primo comma dell’art. 1117 del C. C., annovera i “lastrici solari”, a meno che il contrario non risulta dal contratto, quali “parti comuni dell’edificio”, cioè di proprietà comune e destinati a servire i condomini in uguale misura. Le relative spese di manutenzione, conservazione e godimento, pertanto, sono sostenute dai condomini comproprietari in misura proporzionale al valore di proprietà fissato nella apposita Tabella Millesimale.

Ovviamente, se il fabbricato ha più lastrici solari, come innanzi detto, a ciascun lastrico saranno interessati (sia per la comproprietà sia per le spese manutentorie) solamente i condomini le cui proprietà individuali trovansi allo stesso sottostanti.

Quando dagli atti di compravendita risulta che il lastrico solare è di uso esclusivo coloro che vantano tale diritto, per l’articolo 1126 del C. C., “sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico”. Gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio a cui il lastrico solare serve da copertura, in proporzione al valore di proprietà fissato nella apposita Tabella Millesimale.

Il lastrico solare assume la denominazione di “terrazza a livello” quando, posto alla sommità di alcuni vani, trovasi contemporaneamente sullo stesso piano di altri vani di cui costituisce un’ampia proiezione all’aperto (la terrazza).

La sua funzione principale è quella di dare espansione e maggiore comodità all’appartamento a cui è annessa e di cui costituisce in sostanza una pertinenza. Funzione secondaria, invece, è quella di copertura e protezione degli appartamenti sottostanti.

Se non risulta diversamente dai titoli di acquisto, la “terrazza a livello” deve ritenersi appartenente al proprietario dell’alloggio del quale è un accessorio.

Le norme che regolano l’accollo delle spese per le manutenzioni, riparazioni o ricostruzioni della “terrazza a livello” sono le stesse che si applicano ai lastrici solari di uso esclusivo (art. 1126 C. C.) e cioè 1/3 a carico di chi ha l’uso esclusivo e 2/3 a carico dei condomini a cui la terrazza serve da copertura, in proporzione al valore di proprietà fissato nella apposita Tabella Millesimale.

Ovviamente, se chi ha l’uso esclusivo della terrazza a livello volesse delle pavimentazioni e/o delle opere (parapetti, ecc.) di valore superiore a quelle commerciali correnti ed esistenti in precedenza, dovrà assumere interamente a suo carico la differenza di spesa.

Per l’argomento di che trattasi, spesso, si verifica “un caso limite” per il quale è lecito pronunciare il “Dura lex, sed lex”. E’ quello che si determina quando siamo in presenza di una terrazza a livello che copre un solo appartamento e/o vano (p.e. : la terrazza a livello di un appartamento al primo piano che copre un locale a piano terra con ingresso dalla strada). Anche in tal caso le spese sono per 1/3 a carico di chi usa la terrazza e 2/3 sono a carico dell’unico proprietario del sottostante locale coperto dalla terrazza medesima. ( Sent.Cass. 11449/92).

Commenti dei lettori

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  • Angelo

    28 Oct 2008 - 21:20 - #1
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    Vorrei sapere se il proprietario esclusivo di un lastrico solare, con accesso autonomo dal vano scala, è equiparabile ad una unità immobiliare e pertanto rientrare nella tabella A millessimale. In tal caso come calcolarne il coefficiente.
    Grazie

  • sj400421

    07 Mar 2009 - 18:58 - #2
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    fff

  • FRANCESCO PALERMO

    27 Jul 2009 - 11:10 - #3
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    Vorrei saper se un lastrico solare senza balaustra puo’ essere attrezzato a terrazza con ombrelloni, reti doccee quant’altro lede la privacy altrui….

  • nino milano

    14 Jun 2010 - 10:15 - #4
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    L’assemblea condominiale può approvare una tabella millesimale per il riparto delle spese di manutenzione del lastrico solare in misura diversa da quella stabilita dall’art. 1126 cc., naturalmente con voto unanime?
    Grazie

  • Fulvio

    23 Nov 2010 - 18:31 - #5
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    Poichè mi è stato imposto di rifare la mia terrazza a livello a causa infiltrazioni, vorrei sapere se devo contribuire alle spese in misura di 1/3 solo per la parte che fa da tetto agli altri condomini o anche per una sporgenza esterna senza soluzione di continuità della terrazzza stessa e dei relativi muretti di delimitazione. Grazie

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