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Divisione di un complesso condominiale in più unità

Un condominio può essere diviso in unità condominiali distinte ?

Immaginiamo un complesso condominiale formato da più edifici circondati da un esteso giardino e/o cortile aventi anche opere ed impianti comuni (caldaia, impianto fognante, idrico, etc.). 

Tali “grandi complessi”, a causa del numero elevato dei condomini partecipanti, diventano, spesso, difficilmente gestibili e in tal caso, si potrebbe ricorrere alla divisione del “complesso condominiale” in entità più piccole, aventi la caratteristica di edifici autonomi l’uno dall’altro.

L’edificio può considerarsi autonomo quando i suoi piani e appartamenti sono disposti in modo da costituire, insieme alle parti accessorie e servizi comuni, un tutto a se, tale, però, che potrebbero, secondo i comuni criteri edilizi, qualificarlo come ”edificio indipendente”. Tale requisito non deve intendersi tassativamente rigido; è possibile, infatti, procedere allo scioglimento di un “grande complesso condominiale” anche nel caso sia necessario mantenere in comune alcune parti. 

Gli articoli 61 e 62 delle norme d’attuazione del C. C. trattano la divisione predetta.

In forza dell’art. 61, infatti, con la maggioranza del 50%+1 degli interventuri e almeno la metà dei millesimi, sia in prima che in seconda convocazione, l’Assemblea può deliberare di suddividere il “complesso condominiale” in edifici autonomi.

Per l’art. 62, invece, con la maggioranza del 50%+1 degli intervenuti e i due terzi dei millesimi del condominio, sia in prima sia in seconda convocazione, l’Assemblea può deliberare la  suddivisione del “complesso condominiale” quando, per tale attuazione, si richiedono modifiche strutturali all’edificio onde effettuare una diversa sistemazione di locali e dipendenze. Le relative spese sono ripartite tra tutti i condomini in proporzione alla quota di proprietà di ciascuno.

Nel caso in cui la separazione può essere effettuata senza ricorrere ad interventi strutturali, un terzo dei condomini ha facoltà di chiedere la divisione, con atto di citazione, al Giudice del Tribunale dov’è situato il Condominio, notificando la domanda a tutti i condomini.

Quelli che non hanno sottoscritto la richiesta, ovviamente, hanno la possibilità di opporsi dimostrando che la divisione del condominio non può essere realizzata senza modificare lo stato delle cose oppure che la parte del complesso che chiede la separazione non ha caratteristiche d’edificio autonomo.

Le parti comuni agli immobili che vanno a separarsi (cortile, giardino e impianti vari), in che modo si disciplinano ?

Esse possono essere mantenute dagli edifici separati sia in comproprietà sia divise, costituendo, in tal caso, delle servitù tra gli edifici medesimi.

L’uso delle predette parti comuni, invece, dovrà essere regolato da un accordo privato da inserire nei regolamenti condominiali dei singoli edifici col quale deve essere anche stabilita la compartecipazione alle relative spese.      

  

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