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L'altra bomba dei mutui immobiliari americani

Dopo i subprime, gli occhi sono puntati sugli alt-a e gli option-arm, mutui a tasso variabile che possono generare insolvenze per circa 600-700 miliardi di dollari. E anche per i mutui tradizionali aumentano le insolvenze...

La bolla immobiliare americana continua a generare paure. Il mercato bancario statunitense rimane legato all’immobiliare privato ed a 11mila miliardi di mutui. Altre categorie di mutui a tasso variabile, dopo i noti subprime, possono generare insolvenze per circa 600-700 miliardi nei prossimi anni. E anche per i mutui tradizionali, causa aumento della disoccupazione, cominciano ad aumentare le insolvenze. Un quadro tutt’altro che confortante nell’articolo di Mario Margiocco, “La miccia accesa dei mutui Usa“, pubblicato su Il Sole-24 Ore del 31 ottobre 2009.

“Solo le bolle di sapone scoppiano senza fare male. E quella del mercato immobiliare americano non è stata una bolla di sapone, come ricordano Kenneth Rogoff e Carmen Reinhart nel loro recentissimo libro sulle crisi finanziarie. Dal ‘96 al 2006 il prezzo delle case è aumentato in America del 92%, più di tre volte l’aumento reale del 26% accumulato in oltre un secolo, tra il 1890 e il 1996. (This time is different, Princeton University press, 2009, pagg. 207). È stata un’oscillazione di proporzioni inaudite. Con la benedizione della Federal reserve a suo tempo. Scoppiata la bolla, in scacco c’è tutto il mercato bancario americano, dove i primi cinque istituti controllano il 97% dei 200mila miliardi in valore nozionale di derivati detenuti negli Usa, in parte notevole legati all’immobiliare privato e ai suoi circa 11mila miliardi di mutui. Anche molte banche europee hanno un destino legato alla casetta nel viale alberato di Palo Alto.

La spinta distruttiva dei mutui subprime, concessi a suo tempo a chi dava garanzie non ottimali, perché così voleva la politica e la bramosia di commissioni, è valutata a circa 500 miliardi di dollari e in gran parte ha esaurito i suoi effetti nefasti. Quella cifra è andata, o sta andando, bruciata. I subprime sono stati il detonatore, non la causa vera, della crisi finanziaria del 2007-2009, dovuta al deficit di regole e all’eccesso di debito, subprime e non, immobiliare e non, e che va ben oltre le dimensioni totali dei mutui di questo tipo concessi dal 2000 al 2007 (1.300 miliardi circa). Com’è noto, l’orgia dei mutui, e la facilità nel concederli, è frutto della cartolarizzazione, degli Mbs (Mortgage backed securities) e dei Cdo (Collateralizad debt obligations), della possibilità cioè di rivendere subito il mutuo stesso, specialità di Wall Street, trasformato in derivati.
Ma non ci sono solo i subprime. Altre categorie di mutui a tasso variabile, gli alt-a e gli option-arm, arrivano a circa 1.400 miliardi, possono ora generare insolvenze per circa 600-700 miliardi (si veda Il Sole 24 Ore del 12 aprile) e stanno incominciando da alcuni mesi a mordere. Come per i subprime, si tratta quasi sempre di mutui con rivalutazione delle rate dopo alcuni anni. Il momento della verità arriva con la seconda tranche delle rate, nettamente più alta in genere. E poiché si sa quante scadenze arrivano giorno per giorno, si può tracciare la curva del rischio, che solo nel 2012 si abbatterà (si veda il grafico).

In più, la disoccupazione sta portando a un aumento delle insolvenze anche fra i mutui tradizionali, anche a quelli a tasso fisso. E sarà l’andamento del mercato immobiliare, che ha perso finora oltre il 30% dai picchi di tre anni fa, e del mercato occupazionale, a decidere fino a che punto la morsa sarà dolorosa. Washington ha un programma per aiutare i mutuatari in difficoltà. Ma finora ha aiutato più che altro le banche. […]”

Continua su Il Sole-24 Ore, “La miccia accesa dei mutui Usa“, 31 ottobre 2009.