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Corte di Cassazione sentenza n. 11600 del 22 giugno 2004

Con riferimento alla locazione di terreni da adibire a campeggi, non è applicabile il più lungo termine di durata non inferiore a nove anni stabilito dal terzo comma dell'art. 27 della legge n. 392 del 1978 per la diversa ipotesi della locazione di immobili urbani adibiti ad attività alberghiera

Fatto

1. M.T.A., M.E.B., M.P.B., M.T.L. e M. L., premesso di aver concesso in locazione a S.T. un terreno e che il rapporto della durata di sei anni, iniziato il 1° gennaio 1982 e rinnovatosi alla prima scadenza, sarebbe cessato il 31 dicembre 1993, intimarono al predetto conduttore licenza per finita locazione.
2. Il S.T. si oppose alla convalida, deducendo che il terreno era adibito a campeggio e che, trattandosi di locazione alberghiera, il contratto aveva durata di nove anni con la conseguenza che il rapporto sarebbe venuto a scadenza il 1° gennaio 2000.
3. Il Pretore negò l’ordinanza di rilascio.
4. Il Tribunale di Genova, innanzi al quale la causa era stata riassunta, ritenuto che il contratto di un terreno da adibire a campeggio rientrava nella disciplina del primo comma n. 2 dell’art. 27 della legge n. 392 del 1978 e non in quella di cui al terzo comma del medesimo articolo, che riguardava la locazione di immobili adibiti ad attività alberghiera, accolse la domanda e dichiarò cessato il rapporto alla data del 31 dicembre 1993.
5. La Corte d’appello di Genova confermò la sentenza del Tribunale che era stata impugnata dal S.T..
6. Per la cassazione di quest’ultima sentenza S.T. ha proposto ricorso, illustrato con memoria.
7. Hanno resistito con controricorso M.E. B., M.P.B., C. Matteo, A.C. (questi ultimi due quali eredi di M.T.A.) e M.L., in proprio e quale erede di M.T.L..
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Diritto
8. Con unico motivo si denuncia: Violazione e/o falsa applicazione dell’art. 27 L. n. 392 del 1978. Omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia, in relazione all’art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c.
Si deduce che la locazione di un terreno da adibire a campeggio deve essere inquadrata nella disciplina di cui al terzo comma dell’art. 27 della legge n. 392 del 1978, trattandosi di locazione di immobile adibito ad attività alberghiera.
Si sostiene che una diversa interpretazione della norma renderebbe la stessa illegittima per violazione degli artt. 3 e 41 della Costituzione.
9. Il ricorso è infondato.
9.1. Con la sentenza n. 13999 del 1991, questa Corte ha ritenuto che gli immobili adibiti a campeggio non possono equipararsi agli alberghi per quanto concerne la durata minima dei relativi contratti di locazione.
La Corte ha rilevato, infatti, che l’articolo 27 della legge 27 luglio 1978 n. 392, nel disciplinare la durata della locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, stabilisce che tale durata non può essere inferiore a sei anni se detti immobili sono adibiti (tra l’altro) ad una delle attività di interesse turistico comprese tra quelle di cui all’articolo 2 della legge 12 marzo 1968 n. 326.
Dopo aver rilevato che l’art. 2 di quest’ultima legge menziona espressamente alla lettera c) proprio i campeggi, la Corte ne ha tratto la conseguenza che, con riferimento alla locazione di terreni da adibire a quella attività, non è applicabile il più lungo termine di durata non inferiore a nove anni stabilito dal terzo comma del medesimo articolo 27 della legge n. 392 del 1978 per la diversa ipotesi della locazione di immobili urbani adibiti ad attività alberghiera. (Nello stesso senso v. Cass. n. 4491 del 1995).
9.2. Questo orientamento è stato sottoposto a critica per il rilievo che l’art. 2 della legge n. 326 del 1968, oltre all’attività di gestione di campeggi, ne prevede altre, tra le quali quella alberghiera, cosicché il richiamo testuale sul quale si basano le sentenze sopra richiamate non sarebbe decisivo.
9.3. In effetti, l’art. 2, della legge 12 marzo 1968 n. 326, individua una serie di attività destinatarie delle provvidenze previste dalla medesima legge, che è diretta a regolare (art. 1) «l’intervento pubblico ordinario inteso a conseguire gli obiettivi di razionalizzazione e di equilibrato sviluppo territoriale e settoriale della ricettività alberghiera e turistica, fissati dal programma economico nazionale, nonché dai piani poliennali di coordinamento previsti rispettivamente per il Mezzogiorno e le zone depresse e montane del centro - nord, dalle leggi 26 giugno 1965, n. 717 e 22 luglio 1966, n. 614».
La citata norma stabilisce che:
«Agli enti pubblici e privati, alle associazioni in qualsiasi forma costituite, agli imprenditori in genere ed a chiunque eserciti attività di interesse turistico, possono essere concesse, nelle misure ed alle condizioni indicate nei successivi articoli, le provvidenze previste dalla presente legge per la realizzazione di:
a) opere di costruzione, ricostruzione, trasformazione, ampliamento e adattamento di alberghi, pensioni, locande; nonché villaggi turistici a tipo alberghiero anche se costituiti in complessi di singole unità abitative, diffuse o concentrate, a proprietà frazionata, purché ne sia assicurata la destinazione alberghiera e la gestione unitaria, autostelli ed altri impianti aventi le caratteristiche di cui al regio decreto - legge 18 gennaio 1937, n. 975, convertito nella legge 30 dicembre 1937, n. 2651, e successive modificazioni;
b) opere di ammodernamento, di miglioramento, di arredamento o di rinnovo dell’arredamento degli esercizi di cui alla lettera a) del presente articolo;
c) campeggi, villaggi turistici, case per ferie, alberghi per la gioventù - di cui alla legge 21 marzo 1958, n. 326 - nonché rifugi alpini;
d) stabilimenti termali e balneari;
e) opere, impianti e servizi complementari all’attività turistica - compresi gli impianti sportivi e ricreativi - o comunque atti a favorire lo sviluppo del movimento turistico;
f) aziende della ristorazione ubicate in località di interesse turistico; altri pubblici esercizi ubicati nelle stesse località e costituenti coefficiente di attrazione della clientela estera o nazionale; nonché agenzie di viaggio e turismo; opere di segnaletica turistica e di uffici di informazioni e di assistenza turistica istituiti ad iniziativa degli enti pubblici nazionali e periferici del turismo».
La norma contempla una serie di attività che sarebbero state comunque riconducibili nella previsione di cui all’art. 27 della legge n. 392 del 1978 a prescindere dal richiamo alla legge n. 326 del 1968, contenuto nel n. 2 del primo comma del citato art. 27, o perché consistenti in attività industriali, commerciali e artigianali, o perché consistenti in attività alberghiera.
Deve, pertanto, convenirsi che il problema della disciplina da applicare ai campeggi deve essere risolto non tanto in base al rilievo che essi sono contemplati nell’art. 2 della legge n. 326 del 1968, richiamato dal primo comma dell’art. 27 della legge n. 392 del 1978, ma in base alla verifica se la locazione di un’area da destinare a campeggio possa essere inquadrata nella locazione di immobile adibito ad attività alberghiera.
9.4. In proposito si osserva che la disciplina legislativa, sia anteriore che successiva alla legge n. 392 del 1978, tende a distinguere nettamente l’attività alberghiera da quella di gestione di campeggi, riconoscendo che la prima consiste nel fornire alloggio e la seconda nella gestione di parchi attrezzati per sosta di turisti provvisti di tenda o di altri mezzi di pernottamento (v. per quest’ultima definizione la legge 21 marzo 1958, n. 326, richiamata proprio dall’art. 2 della legge n. 326 del 1968.
La legge 17 maggio 1983, n. 217, (recante Legge quadro per il turismo e interventi per il potenziamento e la qualificazione dell’offerta turistica), ora abrogata dall’art. 11, sesto comma, della legge 29 marzo 2001, n. 135, all’art. 6, dopo avere inquadrato nella categoria generale delle «strutture ricettive» «gli alberghi, i motels, i villaggi - albergo, le residenze turistico - alberghiere, i campeggi, i villaggi turistici, gli alloggi agro - turistici, gli esercizi di affittacamere, le case e gli appartamenti per vacanze, le case per ferie, gli ostelli per la gioventù, i rifugi alpini», distingue nettamente gli alberghi che definisce come «esercizi ricettivi aperti al pubblico, a gestione unitaria, che forniscono alloggio, eventualmente vitto ed altri servizi accessori, in camere ubicate in uno o più stabili o in parti di stabile» dai campeggi che definisce invece come «esercizi ricettivi, aperti al pubblico, a gestione unitaria, attrezzati su aree recintate per la sosta ed il soggiorno di turisti provvisti, di norma, di tende o di altri mezzi autonomi di pernottamento».
Una conferma di tale differenziazione si ha nella legge della regione Liguria 4 marzo 1982 n. 11 (e successive modificazioni) che dopo avere definito (art. 1) l’attività ricettiva, come quella «diretta alla produzione e all’offerta al pubblico di ospitalità intesa come prestazione di alloggio e di servizi connessi», distingue (art. 2) le aziende ricettive alberghiere che definisce come «esercizi pubblici a gestione unitaria che con l’osservanza di quanto previsto dalla presente legge offrono ospitalità al pubblico in uno o più stabili o parti di stabili», in detta categoria comprendendo (art. 3) gli alberghi (con le sottocategorie: villaggi - albergo, motel) e le residenze turistico - alberghiere, dalle aziende ricettive all’aria aperta, che definisce (art. 4) come «gli esercizi pubblici a gestione unitaria che con l’osservanza di quanto previsto dalla presente legge offrono ospitalità al pubblico in aree recintate ed attrezzate per fornire alloggio sia in propri allestimenti minimi sia in spazi atti ad ospitare clienti muniti di mezzi di pernottamento autonomi e mobili», in detta categoria comprendendo (art. 5) i villaggi turistici, i campeggi e i parchi per vacanze, questi ultimi due caratterizzati dal fatto che, a differenza di quanto accade per le strutture alberghiere, gli ospiti sono forniti di mezzi autonomi di pernottamento.
9.5. Dal complesso delle norme ora indicate emerge con chiarezza qual è il tratto distintivo dell’attività alberghiera rispetto a qualsiasi altra attività diretta a fornire ospitalità; invero l’attività alberghiera consiste nell’offrire all’ospite un alloggio in una struttura propria, con la conseguenza che non può essere definita come alberghiera l’attività di colui che offre all’ospite una porzione di terreno attrezzato dove sistemare una tenda, un caravan o una roulotte, come avviene nei campeggi e nei parchi - vacanze.
Una riprova di ciò si trova nell’art. 6 della citata legge regionale, che nel prevedere i «casi di promiscuità» impone che non siano superate determinate percentuali, sotto comminatoria di sanzioni amministrative pecuniarie (art. 14).
9.6. La netta distinzione, sotto il profilo strutturale, tra attività alberghiera e attività di gestione di un campeggio, giustifica il differente trattamento, con riferimento alla durata del contratto (che interessa nella specie) ed alla misura dell’indennità di avviamento, che la legge predispone in relazione ai contratti di locazione relativi agli immobili adibiti all’una o all’altra attività.
9.7. Il fatto che talune norme del codice civile siano state ritenute applicabili sia al contratto di albergo sia al contratto instaurato tra il gestore del campeggio e l’ospite o che l’art. 18 della legge della regione Liguria, più sopra richiamata, disponga che «per quanto non previsto dalla presente legge le aziende ricettive all’aria aperta indicate all’art. 4 sono assoggettate alla disciplina delle aziende alberghiere, in quanto applicabile», non rileva ai fini delle dimostrate ragioni che giustificano il diverso trattamento che la legge riserva alla locazione degli immobili utilizzati per lo svolgimento delle due distinte attività.
9.8. Quanto sin qui detto giova anche per ritenere manifestamente infondata la questione di legittimità costituzionale sollevata dalla ricorrente.
Non vi è, invero, violazione dell’art. 3 della Costituzione, perché la diversità sopra evidenziata tra l’attività alberghiera e quella di gestione di un campeggio, giustifica il diverso trattamento che la legge ha predisposto in relazione alla locazione degli immobili per mezzo dei quali le suddette attività vengono svolte.
Non vi è poi violazione dell’art. 41 della Costituzione perché l’attività imprenditoriale relativa alla gestione di un campeggio trova adeguata tutela nella legge, essendo riconosciuta una durata minima di sei anni, prorogabile per altri sei, al rapporto di locazione dell’immobile a mezzo del quale l’attività viene esercitata e l’indennità di avviamento da corrispondere alla data di cessazione del rapporto.
9.9. Con le precisazioni di cui sopra va ribadito l’indirizzo già affermato da questa Corte con le sentenze richiamate al paragrafo 9.1.
10. Il ricorso è rigettato ed il ricorrente deve essere condannato a rifondere ai resistenti le spese del processo di Cassazione.
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P.Q.M.
La Corte di Cassazione, sezione terza civile, rigetta il ricorso e condanna il ricorrente a rifondere ai resistenti le spese del giudizio di Cassazione che liquida in 1.700,00, di cui 1.600,00 per onorari, oltre spese generali ed accessori come per legge.
Così deciso, nella camera di consiglio della terza sezione civile della Corte di Cassazione, il giorno 30 marzo 2004.