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Corte di Cassazione sentenza n. 13763 del 22 luglio 2004

Quando non sia possibile l'uso diretto della cosa comune per tutti i condomini, proporzionalmente alla loro quota, i condomini possono deliberarne l'uso indiretto, a maggioranza, tramite atto di ordinaria amministrazione.

 
                                                                         Fatto

Il 22 dicembre 1997, l’assemblea del Condominio di via E. D. n. 7, in Roma, deliberava di locare a persona estranea a quel Condominio lo appartamento di proprietà comune e di acquisire un preventivo di spesa per le opere necessarie allo scopo, da porre a carico di tutti i condomini.
L’avviso di convocazione di quell’assemblea conteneva ordine del giorno, nel quale, si informava che si sarebbe discusso anche del tema: “Cessione in locazione dell’appartamento di proprietà comune. Relative modalità.”
Con citazione notificata il 23 gennaio 1998, i condomini M.C. ed A. De A. convenivano in giudizio, innanzi al Tribunale di Roma, il Condominio di via E. D. n. 7 ed impugnavano l’anzidetta deliberazione, assumendone l’illegittimità sia per incompletezza del relativo ordine del giorno e sia per essersi preferito locare l’appartamento comune a persona estranea, anziché ad essi attori, condomini, che ne avevano fatto richiesta.
All’impugnazione accompagnavano domanda di risarcimento del danno.
Il Condominio di via E. D. n. 7, in Roma, si costituiva e resisteva alla domanda.
Con sentenza del 30 marzo 1999, il Tribunale di Roma, rigettava la domanda e condannava gli attori al pagamento delle spese di lite.
M. C. ed A. De A. interponevano gravame, cui resisteva il Condominio di via E. D. n. 7.
Con sentenza del 24 gennaio 2001, la Corte di appello di Roma rigettava il gravame e condannava gli appellanti al pagamento delle spese del grado.
Rilevava la Corte la completezza del contestato ordine del giorno, in relazione alla deliberata acquisizione di un preventivo di spesa per le opere da eseguire nell’appartamento comune in vista della sua locazione a terzi. Esponeva, infatti, che tale acquisizione, demandata all’amministratore del Condominio, rientrava nella, espressione “relative modalità”, di cui all’ordine del giorno, annoverandosi tra le obbligazioni principali del locatore quella di consegnare al conduttore la cosa in buono stato di manutenzione e non essendo necessaria per l’avviso di convocazione d’assemblea l’elencazione analitica degli argomenti da trattare. Condivideva, poi, la decisione del primo giudice sul fatto che la locazione costituiva modalità di godimento indiretto della cosa comune, non utilizzabile direttamente da tutti i condomini, in proporzione della rispettiva quota, rientrante quindi nella più ampia discrezionalità dell’assemblea condominiale, che, a parità di condizioni, aveva facoltà di scegliere la persona del locatario, tra condomino o terzo. Sottolineava, infine, come fosse stato prospettato, inammissibilmente, in appello, contro il divieto dei “nova”, di cui all’art. 345 c.p.c., che gli appellanti condomini avevano offerto per la locazione condizioni migliori rispetto a quelle offerte dal terzo.
Per la cassazione di tale sentenza, M. C. ed A. De A.hanno proposto ricorso in forza di due motivi.
Il Condominio di via E. D. n. 7, in Roma, ha resistito con controricorso.

                                                                          Diritto

Con il primo motivo, denunciando violazione e falsa applicazione del terzo comma dell’art. 1105 c.c., nonché insufficiente motivazione su punto decisivo della controversia, i ricorrenti si dolgono che la Corte di merito abbia ritenuto completo il contestato ordine del giorno con riguardo particolare all’autorizzazione, poi deliberata a favore dello amministratore, di acquisire un preventivo di spesa delle opere da eseguire a fini di locazione dello appartamento comune.
Il motivo non ha pregio.
Ed invero, la mera lettura della sentenza impugnata, innanzi riassunta, in narrativa, evidenzia che la Corte di merito ha adeguatamente motivato la rilevata completezza dell’ordine del giorno sul punto in contesa, nell’ambito di un apprezzamento di fatto, rimesso alla medesima Corte (v. Cass. 3634/00, n. 11526/99, n. 1511/97 e n. 3169/78), ed in osservanza del principio più volte enunciato da questa Corte Suprema, secondo cui la partecipazione informata del condomino all’assemblea, prevista in virtù del richiamo operato dall’art. 1139 c.c. alle norme sulla comunione in generale e, quindi, anche al terzo comma dell’art. 1105 c.c., è partecipazione garantita da un avviso di convocazione, che, sia pure non analiticamente, specifichi gli argomenti da trattare, così da farli comprendere nei termini essenziali (v. Cass. n. 3634/00, n. 1511/99, n. 2198/90 e n. 6310/79).
Con il secondo motivo, denunciando violazione e falsa applicazione dell’art. 1102 c.c., nonché insufficiente e contraddittoria motivazione su punto decisivo della controversia, i ricorrenti assumono che la Corte di merito è incorsa in “una stridente contraddizione tra il principio assunto e la realtà dei fatti”, laddove ha affermato l’ampia discrezionalità dell’assemblea condominiale nella scelta della persona a cui locare l’appartamento comune, a parità di condizioni, quando, invece, una tale parità non sussisteva, avendo essi ricorrenti offerto condizioni migliori, giusta prospettazione espressa fin dall’introduzione della lite, innanzi al primo giudice, non già in sede di gravame, come affermato in sentenza, con correlato rilievo di inammissibile novità.
Assumono, poi, che la Corte di merito non avrebbe applicato la disposizione dell’art. 1102 c.c. perché “…è stata negata l’estensione del diritto di godimento ai condomini C., i quali proponendo loro stessi come conduttori dello appartamento comune a condizioni più vantaggiose avrebbero realizzato il godimento indiretto anche degli altri condomini, i quali avrebbero percepito il medesimo canone di locazione, senza però gli oneri di ristrutturazione per ben £. 16.000.000 oltre IVA, e gli appellanti avrebbero goduto quali partecipanti alla comunione…. A tutto voler concedere, la deliberazione assembleare avrebbe dovuto incontrare l’accordo di tutti i condomini, nel momento in cui ha sottratto, diversamente argomentando rispetto a quanto sin qui detto, la disponibilità della cosa comune ai condomini…. L’aver locato a terzi nelle condizioni note ha comportato la totale inosservanza della disciplina della comunione (art. 1102 c.c.), con lesione dei diritti dei condomini ricorrenti….”
Il motivo non ha pregio.
Ed invero, il primo assunto, relativo alla “stridente contraddizione”, si presenta inapprezzabile, per genericità, non essendo stato neppure precisato in ricorso, in violazione del principio di autosufficienza di tale mezzo di impugnazione, il contenuto degli atti difensivi, da cui emergerebbe il preteso errore di valutazione della Corte di merito sulla novità dell’anzidetta prospettazione, errore per l’appunto esposto a fondamento del denunciato vizio di motivazione contraddittoria.
Il secondo assunto è infondato.
Al di là di ogni altra considerazione, infatti, tale assunto involge la questione dell’uso indiretto di cosa comune, a fini di locazione, questione per l’appunto risolta dalla corte di merito, correttamente, in applicazione del principio che questa Corte Suprema ha più volte enunciato in materia, secondo cui, quando non sia possibile l’uso diretto della cosa comune per tutti i condomini, proporzionalmente alla loro quota, come nella specie rilevato senza contestazioni di sorta, i condomini possono deliberarne l’uso indiretto, a maggioranza, tramite atto di ordinaria amministrazione, quale è il contratto di locazione (v. Cass. n. 4131/01, n. 10446/98, n. 8528/94 e n. 6010/84).
Conclusivamente, quindi, per le ragioni esposte, il ricorso deve essere rigettato.
Le spese del giudizio di cassazione sono regolate secondo principio di soccombenza.

                                                                           P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti in solido al pagamento delle spese del giudizio di cassazione in favore del controricorrente, liquidate in euro 100,00, oltre euro 1.000,00 per onorari, con accessori di legge.
Così deciso il 16 marzo 2004, in Roma, nella camera di consiglio della seconda sezione civile.