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La Bolla Speculativa sul Mercato Immobiliare

Potrebbe essere la prossima bolla a scoppiare ed in piu' paesi del mondo e' stata indicata da parte delle autorita' bancarie come uno dei piu' grossi pericoli sullo sviluppo delle economie nazionali....

Potrebbe essere la prossima bolla speculativa a scoppiare ed in piu’ paesi del mondo e’ stata indicata da parte delle autorita’ bancarie come uno dei piu’ grossi pericoli sullo sviluppo delle economie nazionali.
E’il mattone, considerato uno degli investimenti rifugio che desta le maggiori preoccupazioni in tanti paesi industrializzati.

Negli ultimi anni ha conosciuto una crescita inarrestabile nella maggior parte dei paesi industrializzati ed in tante economie emergenti catalizzando l’interesse del settore bancario e finanziario, e soprattutto, l’investimento di tanti risparmiatori.
In media i prezzi sono saliti del 10% nel 2004 ma alcuni paesi hanno iniziato ad intravedere un’inversione di tendenza. L’Australia ha visto il prezzo degli immobili residenziali scendere nel 2004 del 7%.
Nei paesi anglosassoni soprattutto come la prima menzionata Australia, gli USA e la Gran Bretagna il problema e’ piu’ sentito per diveresi fattori. Innanzitutto sono tantissime le famiglie ad aver investito negli immobili sovraesponendosi ripetto alle capacita’ di reddito grazie ad una politica del credito delle banche poco accorta. Poi, sono paesi caratterizzati da una storica bassa propensione al risparmio (in Australia e’ a circa il 2% del reddito), fornendo alle famiglie un margine di sicurezza estremamente basso in caso di crisi economica. Una rilevante parte dell’economia e del settore finanziario di essa e’ legata alle costruzioni ed al mercato immobiliare.

Il problema e’ piu’ evidente negli Stati Uniti dove anche recentemente Alan Greenspan in una testimonianza davanti al congresso americano sullo stato dell’economia del paese ha dichiarato che in certe aree di esso e’ sicuramente presente una bolla speculativa immobiliare. Un quarto di tutti gli immobili acquistati negli USA e’ fatto a scopo di investimento.

Per calcolare la redditivita’ di del mercato immobiliare si puo’ usare un indice simile al P/E (Prezzo/Utile) ma che tiene in considerazione il prezzo dell’immobile e il reddito netto che questo genera sotto forma di affitto al netto dei diversi costi accessori ad esso legato. Usando questo indice si arriva ad esempio a calcolare che in Sydney(Australia) la redditivita’ degli immobili residenziali e’ di circa l’1% (un po’ poco considerando che i mutui sono a circa il 6.5%), evidentemente la gente continua a comprare sperando in un capital gain sul prezzo delle case. Confrontanto poi i prezzi attuali degli immobili con il rendimento medio storico dei paesi industralizzati si arriva ad una sopravvalutazione di circa il 50%-60% per cento in paesi come Usa, Australia, Francia, Spagna, Gran Bretagna. In molti paesi e cosi’ diventato piu’ conveniente affittare che acquistare casa.

Si profila in caso di una forte correzione un pericolo per l’economia mondiale che potrebbe colpire soprattutto il lato dei consumi e porre molte famiglie in una situazione di forte disagio finanziario. Come tutte le bolle finanziarie e’ lo shock a riportare una certo equilibrio sul mercato.