Il Quadro B del modello 730/2009

Le Istruzioni per i Redditi dei Fabbricati del 730/2009 -Quadro B -2° Parte


Proseguiamo con la pubblicazione delle istruzioni semplificate della seconda pagina del modello 730/2009, che riporta il quadro B relativo ai redditi dei fabbricati.

QUADRO B - REDDITI DEI FABBRICATI

Chi è tenuto a dichiarare - Tutti coloro che possiedono a titolo di proprietà, usufrutto o altro diritto reale, fabbricati situati nel territorio dello Stato che sono o devono essere iscritti con attribuzione di rendita nel catasto edilizio urbano. Sono tenuti alla dichiarazione anche i soci di cooperative edilizie non a proprietà indivisa, assegnatari di alloggi anche se non ancora titolari di mutuo individuale, sono tenuti ad indicare nella propria dichiarazione il reddito relativo all’alloggio assegnato con verbale di assegnazione della cooperativa. Analogo obbligo vale per gli assegnatari di alloggio a riscatto o con patto di futura vendita da parte di Enti (es.: Iacp, ex Incis).

.. e chi no - In caso di usufrutto o altro diritto reale il titolare della sola “nuda proprietà” non deve dichiarare il fabbricato. Tra gli altri diritti reali rientra, se effettivamente esercitato, il diritto di abitazione spettante al coniuge superstite ai sensi dell’art. 540 del Codice Civile. Il diritto di abitazione si estende anche alle pertinenze della casa adibita ad abitazione principale.

Gli immobili che non vanno dichiarati - Non vanno dichiarati, invece:
- le costruzioni rurali ad uso abitativo, appartenenti al possessore o all’affittuario dei terreni cui servono, effettivamente adibite agli usi agricoli. Le unità immobiliari che sulla base delle norme in vigore non hanno i requisiti per essere considerate rurali devono essere dichiarate utilizzando, in assenza di quella definitiva, la rendita presunta. Sono comunque considerate produttive di reddito
dei fabbricati le unità immobiliari iscrivibili alle categorie A/1 e A/8 e quelle con caratteristiche di lusso;
- le costruzioni strumentali alle attività agricole comprese quelle destinate alla protezione delle piante, alla conservazione dei prodotti agricoli, alla custodia delle macchine, degli attrezzi e delle scorte occorrenti per la coltivazione, nonché ai fabbricati destinati all’agriturismo;
- le unità immobiliari, anche ad uso diverso da quello di abitazione, per le quali sono state rilasciate licenze, concessioni o autorizzazioni per restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia, limitatamente al periodo di validità del provvedimento, durante il quale l’unità immobiliare non deve essere comunque utilizzata;
- gli immobili completamente adibiti a sedi aperte al pubblico (musei, biblioteche, archivi, cineteche ed emeroteche) quando al possessore non deriva alcun reddito
- le unità immobiliari destinate esclusivamente all’esercizio del culto, nonché i monasteri di clausura, se non sono oggetto di locazione, e le loro pertinenze.

I locali condominiali - I locali per la portineria, l’alloggio del portiere e per gli altri servizi di proprietà condominiale devono essere dichiarati dal singolo condomino solo se la quota di reddito a lui spettante per ciascuna unità immobiliare è superiore a 25,82 euro. In caso di immobili concessi in locazione, invece, va indicato il reddito dell’affitto per intero e la quota di possesso.

Rendite e codici - Per ciascun immobile va compilato un rigo del quadro B. Con riferimento al medesimo immobile vanno compilati più righi, uno per ogni diversa situazione, barrando la casella continuazione di colonna 7, se nel corso del 2007 è variato l’utilizzo dell’immobile, la quota di possesso o se l’immobile è stato distrutto o dichiarato inagibile. La rendita catastale è quella indicata nell’atto di acquisto, la rivalutazione viene effettuata dal Caf. Per i fabbricati non censiti o con rendita non più adeguata va indicata la rendita catastale presunta.

Immobili locati e proroga degli sfratti - E’ poi necessario compilare due distinti righi se spetta l’agevolazione per la proroga degli sfratti. L’agevolazione prevede l’esclusione dal reddito imponibile del fabbricato della quota relativa al periodo per il quale ha operato la sospensione della procedura esecutiva di sfratto. Per i dati del periodo di sospensione indicare:
– nella colonna 3 il numero dei giorni relativi al periodo di sospensione che non può essere superiore a 243;
– nella colonna 5 il canone di locazione relativo al solo periodo di sospensione;
– nella colonna 6 “Casi particolari”il codice “6”.
Nell’altro rigo utilizzato per esporre i dati del fabbricato relativi alla restante parte dell’anno indicare:
– nella colonna 3 il numero dei giorni dell’anno non compresi nel periodo di sospensione;
– nella colonna 5 il canone di locazione relativo ai giorni non compresi nel periodo di sospensione.

L’utilizzo del fabbricato – Indicare uno dei seguenti codici:
- 1 unità immobiliare utilizzata come abitazione principale. Con abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado) dimorano abitualmente, a prescindere dalla residenza anagrafica. La deduzione spetta anche quando l’unità immobiliare costituisce la dimora principale soltanto dei familiari del contribuente stesso, ivi residenti a patto che già non sia stata utilizzata per altre abitazioni. Infatti la deduzione per l’abitazione principale compete per una sola unità immobiliare, per cui se si possiedono due immobili, uno adibito a propria abitazione principale e l’altro utilizzato da un proprio familiare, la deduzione spetta esclusivamente per il reddito dell’immobile utilizzato come propria abitazione. La deduzione per l’abitazione principale spetta anche nel caso in cui si trasferisce la propria dimora abituale a seguito di ricovero permanente in istituti di ricovero o sanitari, purché l’unità immobiliare non risulti locata. Allo stesso modo la deduzione spetta in caso di trasferimento per motivi di lavoro;
- 2 unità immobiliare tenuta a disposizione. Con questa definizione si intendono le unità immobiliari adibite ad abitazione e possedute in aggiunta a quella utilizzata come abitazione principale e non locate. Per questi immobili il Caf calcolerà l’aumento di un terzo della rendita. Non rientrano in questa categoria le unità immobiliari prive di allacciamento alle reti dell’energia elettrica, acqua, gas, e di fatto non utilizzate, a condizione che tali circostanze risultino da apposita autocertificazione (accompagnata da fotocopia del documento di identità del sottoscrittore) da esibire o trasmettere a richiesta degli uffici;
- 3 unità immobiliare locata a libero mercato o “patti in deroga“(4 4);
- 4 unità immobiliare locata in regime legale di canone concordato;
- 5 pertinenza dell’abitazione principale, ossia unità immobiliari classificate o classificabili in categorie diverse da quelle ad uso abitativo (box, cantina), destinate ed effettivamente utilizzate in modo durevole a servizio dell’abitazione principale (anche se non appartengono allo stesso fabbricato).;
- 7 unità immobiliare di società semplici o di società ad esse equiparate ai sensi dell’art. 5 del Tuir che producono redditi di fabbricati;
- 8 unità immobiliare sita in uno dei comuni ad alta densità abitativa e concessa in locazione a canone “convenzionale” (legge n. 431/98 art. 2, c. 3, e art. 5, c. 2) sulla base di appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative a livello nazionale. Per usufruire della riduzione del 30 per cento del relativo reddito è necessario compilare la sezione II del quadro B “Dati necessari per usufruire delle agevolazioni previste per i contratti di locazione” (righi B11, B12 e B13);
- 9 unità immobiliare che non rientra nei precedenti casi. In particolare questo codice può essere utilizzato per le unità immobiliari cedute a propri familiari e per le pertinenze dell’abitazione secondaria.

Periodo e quota di possesso – Il periodo va espresso in giorni (365 per l’intero anno).
Il reddito dei fabbricati di nuova costruzione va dichiarato a partire dalla data in cui il fabbricato è divenuto atto all’uso cui è destinato o è stato comunque utilizzato dal possessore. La quota di possesso va espressa in percentuale. Il reddito dei fabbricati di nuova costruzione va dichiarato a partire dalla data in cui il fabbricato è divenuto atto all’uso cui è destinato
o è stato comunque utilizzato dal possessore.

Gli immobili in locazione - Si deve indicare l’85 per cento del canone di locazione (per i fabbricati siti nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, di Murano e di Burano il 75 per cento del canone). L’ammontare del canone è quello risultante dal contratto di locazione (aumentato dell’eventuale rivalutazione automatica sulla base dell’indice Istat e della maggiorazione spettante in caso di sublocazione e diminuito delle spese di condominio, luce, acqua, gas, portiere, ascensore, riscaldamento e simili se comprese nel canone) ed è relativo al periodo di possesso di colonna 3. In caso di comproprietà il canone va indicato per intero. Se però l’immobile è posseduto in comproprietà ma è dato in locazione soltanto da uno o più comproprietari, colui che incassa l’affitto nella colonna 6 “Casi particolari” deve riportare il codice “5”.
Se il contratto di locazione si riferisce, oltre che alla abitazione, anche alle sue pertinenze (box, cantina, ecc.) iscritte in catasto con autonoma rendita, occorre indicare nella colonna 5 per ciascuna unità immobiliare la quota del canone ad essa relativa.
I canoni derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo non percepiti non devono essere dichiarati se entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi si è concluso il procedimento di convalida di sfratto per morosità del conduttore. In questo caso occorre indicare solo la rendita catastale.

I casi particolari. Indicare uno dei codici sottoelencati:
- 1 se il fabbricato è distrutto o inagibile a seguito di eventi sismici o altri eventi calamitosi, e per legge è stato escluso da imposizione (a condizione che sia stato rilasciato un certificato del Comune attestante la distruzione ovvero l’inagibilità del fabbricato);
- 3 se per l’unità immobiliare inagibile è stata chiesta la revisione della rendita;
- 4 se per l’unità immobiliare locata non sono stati percepiti i canoni di locazione, e ciò risulta da provvedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità;
- 5 se l’immobile è posseduto in comproprietà ed è dato in locazione soltanto da uno o più comproprietari per la propria quota.
- 6 se per l’immobile locato a soggetti che si trovano in particolari condizioni di disagio (soggetti che nel proprio nucleo familiare hanno ultrasessantacinquenni ovvero handicappati gravi) e situato in comuni con più di un milione di abitanti è intervenuta la sospensione della procedura esecutiva di sfratto.

L’Ici dovuta per il 2008 - In questo quadro deve essere indicato l’importo dell’Ici dovuta per il 2008 riferita all’unità immobiliare indicata nel rigo. Nel caso in cui l’immobile sia posseduto in comproprietà va indicato l’importo dovuta in relazione alla percentuale di possesso;
pertanto, solo se l’immobile è posseduto al 100nella colonna dovrà essere indicato l’importo totale dell’Ici dovuta sull’intero immobile. Nel caso di omesso o insufficiente versamento deve essere indicata l’imposta “dovuta” anche se non versata o versata in misura inferiore. Non occorre invece compilare la casella per le quote di immobili condominiali se il versamento complessivo è stato effettuato dall’amministratore.

Gli “sconti” per i proprietari per i contratti di locazione a canone concordato - Per usufruire della riduzione del 30 per cento (codice 8 di colonna 2) del reddito dei fabbricati locati a canone concordato è necessario indicare:
- nella colonna 1 il numero del rigo della sezione I del quadro B nel quale sono stati riportati i dati dell’immobile locato;
- nella colonna 2 il numero del modello sul quale sono stati riportati i dati dell’immobile locato, solo se sono stati compilati più modelli;
- nelle colonne 3, 4 e 5 i dati della registrazione del contratto di locazione (data, numero di registrazione e codice identificativo dell’Ufficio delle Entrate, o dell’ex Ufficio del Registro, riportato sul Modello di versamento F23 con il quale è stata pagata l’imposta di registro);
- nella colonna 6 l’anno di presentazione della dichiarazione ICI relativa all’immobile in questione;

Roberto Pagano
www.lacontabilitaonline.net

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